Kép forrása: envato.com
I. Illeték és jövedelemadózási kérdések az ingatlan vagyonkezelésbe adása esetén
Az ingatlan vagyonrendelése során valójában tulajdonosváltás történik, ugyanis a vagyonrendelő a vagyonkezelés céljából átruházza az ingatlan tulajdonjogát a vagyonkezelőre, amely tény természetesen az ingatlan-nyilvántartásban is feltüntetésre kerül. Nagyon fontos azonban, hogy ez a tulajdonjog átruházás - lényegében ingyenes, ellenértékmentes természeténél fogva nem eredményez a vagyonkezelő oldalán ajándékozási illetékkötelezettséget, ugyanis ezt a tranzakciót az Itv. lényegében kiveszi a törvény hatálya alól.
Ugyanakkor a jövedelemadók vonatkozásában nem ennyire egyszerű a helyzet.
Magánszemély vagyonrendelők esetén ugyanis a vagyonrendelés egy kvázi értékesítésnek minősül azzal, hogy a vagyonrendelőnek tulajdonképpen nem keletkezik adókötelezettsége.
A vagyonrendelő ugyanis az ingatlan bekerülési értékének (amelyen a vagyonkezelő nyilvántartásba veszi azt a kezelt vagyon könyveiben) megállapítása során szabadon dönthet arról, hogy az ingatlant annak eredeti beszerzési értékén vagy a piaci értékére felértékelve viszi be a kezelt vagyonba. Amennyiben felértékelés történik, abban az esetben úgynevezett nem realizált eszközérték-növekményt kell megállapítani, melynek mértéke a vagyonrendelő által az ingatlan megszerzésére fordított összeg (jellemzően annak vételára) és a vagyonkezelésbe adáskori piaci érték közötti különbség. Adókötelezettség akkor keletkezik, ha az ingatlant érintő vagyonkiadás a vagyonrendelést követő 5 éven belül történik meg. Ha azonban az ingatlan (illetve annak esetleges értékesítése esetén az ingatlan helyébe lépő vagyoni érték) legalább 5 évig a kezelt vagyon része marad, akkor az ezt követő vagyonkiadás esetén az eszközérték-növekmény már nem adóköteles, a vagyonkezelő pedig törli is az eszközérték-növekményt a kezelt vagyon nyilvántartásaiból.
Habár a bizalmi vagyonkezelés (bvk) véleményünk szerint főleg a magánszemélyekre szabott jogintézmény, azonban mégsem kizárt az a helyzet, amikor egy jogi személy jár el vagyonrendelőként. Ebben az esetben, vagyis ha társaság a vagyonrendelő, akkor figyelemve kell venni azt is, hogy ha az ingatlan könyv szerinti értéke és a vagyonrendeléskor megállapított bekerülési érték között eltérés mutatkozik, akkor ez a különbözet a vagyonrendelő oldalán egyéb bevétel formájában társasági adókötelezettséget von maga után.
Amennyiben a vagyonrendelő társaság és a vagyonkezelő társaság kapcsolt vállalkozásnak minősülnek, úgy a feleknek a Taotv. rendelkezései szerint a vagyonrendelés során a szokásos piaci ár figyelembe vétele mellett kell elszámolniuk. Ennek hiányában végre kell hajtani a vagyonrendelő társaság és a kezelt vagyon adóalapját érintő eltérésből eredő transzferár-korrekciókat.
II. A vagyonkezelés időszaka: kérdések és válaszok a helyi adók, a jövedelemadózás és az általános forgalmi adó tekintetében
A bizalmi vagyonkezelés illetve a kezelt vagyon adózási státuszának egyik sajátossága, hogy a társasági adózás és a helyi iparűzési adózás vonatkozásában önálló adóalanynak minősül, saját adószámmal rendelkezik. Ezzel szemben azonban például az Áfatv. nem kezeli adóalanyként, ezért a kezelt vagyon vonatkozásában megvalósított gazdasági események esetleges adókötelezettségeinek bevallását a vagyonkezelőnek kell megtennie a saját adóbevallásában.
Az ingatlannal kapcsolatos adókötelezettségeket, mint például az építményadót, alapvetően maga a kezelt vagyon viseli, mégpedig úgy, hogy ennek teljesítése a vagyonkezelő feladata és a kezelt vagyon terhére történik.
Mielőtt vagyonrendelést hajtunk végre, a vagyontervezés során meg kell vizsgálni az adott ingatlan célját a kezelt vagyonon belül: valamilyen hasznosítási céllal került a kezelt vagyonba, vagy pedig elsődlegesen azért, hogy a kedvezményezettek javát szolgálja. Függetlenül az ingatlan ingatlan használatának jellegétől, céljától, mindenképpen számolni kell az építményadóval. Ez az adókötelezettség a vagyonkezelőtől függ: amennyiben egy jogi személy, akkor úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan tulajdonosa jogi személy, és ez alapján történik az adókötelezettség megállapítása. Magánszemély vagyonkezelő esetén pedig a magánszemélyekre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
III. A vagyonkiadás során felmerülő adókötelezettségek: jövedelemadózás, illeték
Amikor a bizalmi vagyonkezelés megszűnik, vagy megtörténik a vagyonkiadás, az ingatlan tulajdonjoga a kedvezményezettekre száll át. Ez az a pillanat, amikor az ingatlan véglegesen kikerül a kezelt vagyon köréből.
Az ajándékozási illeték
A kezelt vagyonból történő vagyonkiadás alapvetően ajándékozásnak minősül, amelynek ajándékozási illeték vonzata 18%, lakóingatlan esetén 9%, kivéve akkor, ha például az egyenes ági rokonok (szülők, gyermekek, unokák), házastársak és testvérek közötti ajándékozásról van szó. Ha a kedvezményezett a vagyonrendelő ilyen közeli hozzátartozója, akkor a vagyonkiadás során nem merül fel ajándékozási illeték.
Természetesen akkor sem merül fel illeték fizetési kötelezettség, ha a vagyonrendelő a kedvezményezett, vagyis a vagyonrendelő visszaszerzi az ingatlan tulajdonjogát.
A személyi jövedelemadó
Abban az esetben, ha a kezelt vagyonból maga az ingatlan kerül kiadásra a kedvezményezett javára, a vagyonrendelés után több, mint 5 évvel, úgy – figyelemmel a fentiekben írtakra – az ügylet ún. tőkejuttatásként kezelendő, és adómentesnek minősül.
Ha viszont a vagyonkezelő a vagyonkezelés időtartama alatt az ingatlant magasabb vételáron értékesíti, mint az ingatlan bekerülési értéke, akkor a bekerülési értéket meghaladó összeg, mint az értékesítés nyeresége a kedvezményezettek oldalán már hozamnak minősül, amely az osztalékra vonatkozó szabályok szerint adózik.
Az általános forgalmi adó
Habár általános forgalmi adó ritkábban merül fel, de semmiképpen sem szabad figyelmen kívül hagyni akkor, ha a kezelt vagyon tárgyát képező ingatlanhoz levonható áfa kapcsolódott; például vagyonkezelés alatt felújítás történt az ingatlanban.
Számos érv szólhat egy ingatlan bizalmi vagyonkezelésbe rendelése mellett, azonban a felmerülő adózási kérdések komplexitása miatt alapos tervezésre és átgondolásra van szükség, mielőtt döntenénk.
Kérdése merült fel a bizalmi vagyonkezelésbe adott ingatlan egyes adózási kérdései kapcsán? Keresse szakértő kollégánkat!
Szponzorált tartalom
